5)수입금액에 대한 관리
(2)부동산 취득 자금
부동산투기혐의자란 1년 안에 부동산을 3회 이상 매매한 사람과 2년 안에 5회 이상 매매한 사람입니다. 부동산을 사고 팔고한 횟수를 감안하고 부동산 투기지역에서의 부동산 거래가 빈번한 사람이 투기혐의자입니다. 근래의 세무조사는 부동산 취득자금의 출처에 대하여 사업소득과 연계합니다.
부동산 취득자금의 원천을 차입금, 증여, 사업소득과 기타 등으로 분류한 다음, 소명하지 못하는 취득자금은 증여세 또는 사업소득세로 추징합니다.
부동산 취득자금의 출처가 무엇인지 조사하는 것을 '자금출처조사'라고 합니다. 이것은 재산취득자나 채무상환자가 재산취득자금이나 부채상환금액 중 자금출처를 입증하지 못한 부분을 증여받은 것으로 추정하여 증여세를 과세하는 제도를 말합니다.
부동산 취득자나 채무상환자의 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 취득자금을 일단 증여받은 것으로 추정하는 제도입니다.
자금출처로 인정되는 것으로는 사업소득·근로소득·이자 또는 배당소득·차입금·전세보증금·부동산과 주식 등 재산처분금액·상속받은 금액·증여받은 금액입니다.
부동산 취득자금에 대한 자금출처조사가 나올 경우에는 위에서 설명한 자금출처 유형별로 자금출처를 소명하면 됩니다. 부동산 취득자금 총액에 미달하여 출처를 소명하였다면 소명하지 못하는 부분에 대하여는 증여세를 과세합니다.
다만 입증되지 않은 금액이 실제 취득가액의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미달하면 자금출처에 대한 입증책임이 면제됩니다. 따라서 이러한 경우에는 입증되지 않더라도 증여세를 과세하지 않습니다.
예를 들면, 구성공씨는 20억원에 건물을 구입했습니다. 18억원은 자금출처를 입증했으나 2억원은 입증하지 못했습니다. 취득가액 20억원의 20%인 4억원과 2억원 중에서 적은 금액이 2억원이고, 입증하지 못하는 금액이 2억원이므로 입증하지 못한 2억원에 대해서는 증여세를 납부해야 합니다.
왜냐하면 입증하지 못하는 금액이 취득가액의 20%와 2억원에 미달되어야 하기 때문입니다. 동일금액은 안되고 미만금액이어야 증여세가 과세되지 않습니다.
위 사례에서는 소명하지 못하는 2억원을 증여세로 과세하는 경우였는데, 세무조사원이 소명하지 못하는 2억원을 증여세로 과세하지 않고 사업소득세로 과세하는 경우는 없을까요? 결론적으로 말하면 명백히 증여자가 있다면 증여세를 과세하겠지만, 증여한 사람이 불분명하다면 소명하지 못하는 금액에 대해서는 사업소득세로 과세합니다.
물론 이 경우에는 자산취득을 한 사람이 사업소득이 있는 사람을 예시한 것입니다.
국세청은 2010년 4월 1일부터 30만원 이상의 비보험 진료수입에 대해서는 현금영수증 의무발급제도을 시행하고 있고 이를 위반한 사업자는 미발급액의 50%를 과태료로 징수합니다.
이 제도가 시행됨으로써 국세청 입장에서 보면 증여세를 과세하는 것보다는 사업소득세로 과세하는 것이 세금을 더 많이 징수할 수 있습니다. 현금영수증 미발행 과태료 50%가 있기 때문에 소득세의 세부담이 증여세보다 많아집니다.
현금영수증 의무발행제도가 있기 전에는 증여세가 소득세보다 세부담이 높았습니다.
따라서 앞으로 부동산 취득자금의 자금출처조사를 할 경우에는 출처가 불분명한 금액에 대해 세금을 많이 추징하는 세목이 무엇인지를 파악하여 그 세목으로 세금을 추징할 가능성이 높다고 보아야 합니다.
이상과 같이 부동산 취득자금의 출처가 불분명할 때에는 과거에는 증여세로 추징세액을 부과하였습니다. 그러나 현금영수증 의무발행제도가 시행된 현 상태에서는 출처를 소명하지 못하는 자금에 대하여는 사업장의 수입금액 누락으로 몰고 갈 확률이 높습니다.
부동산의 취득과 채무상환을 할 때에는 과거 본인의 사업소득세 신고금액을 검토하여서 향후 있을지 모를 자금출처조사에 대비하여야 합니다.
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