병원 건물을 마련하는 경우 제기되는 세무 문제를 살펴보기로 하자. 병원 건물을 마련하는 방법은 첫째 건물의 소유권을 직접 취득하는 방법, 둘째 건물을 대차하는 방법이 있다.
첫번째 방법은 ▲건물을 타인으로부터 매입하는 방법 ▲건물을 증여받는 방법 ▲토지를 구입하여 건물을 신축하는 방법으로 나눌 수 있다.
두번째 방법은 ▲유상으로 임차하는 방법 ▲무상으로 사용대차하는 방법이 있을 수 있다. 건물의 소유권을 취득하는 경우 취득한 건물은 사업용 자산으로 감가상각을 통해 사업비용에 반영된다.
중요한 것은 감가상각의 기초가 되는 건물의 취득가액인데 유형별로 살펴보겠다. 건물 매입의 경우 매매대금·취득세·등록세·중개수수료·등기비용 등 부대비용을 모두 합친 금액이 취득가액이다.
따라서 절세포인트는 각종 비용의 영수증을 잘 챙기는 것이다. 증여의 경우 건물 신축비용전체(재료비·노무비·보험료·수수료·제세공과금)와 기타 부대비용의 합계액이 취득가액이 된다.
따라서 매입과 절세포인트는 같은데 특히 부가가치세를 부담하였을 때 이는 취득가액에 포함되므로 부가가치세를 절약하기 위해 증빙없이 거래하지 말아야 한다.
유상 임차의 경우 증여세가 부과되는데 증여세 부과의 기준인 증여재산가액과 취득부대비용이 건물의 취득가액이다. 증여는 사업상의 수입금액으로 보아 소득세에서 과세평가한 경우 증여세를 부담하지 않는다.
건물을 매입하는 경우 대지까지 같이 매입하는 경우가 많은데 토지는 감가상각을 할 성질의 재산이 아니므로 건물가액과는 구분해야 한다.
만일 토지와 건물의 구분없이 일괄적인 금액으로 부동산을 매입했다면 안분하여야 한다.
큰 건물을 매입하거나 신축하는 경우 더 적극적인 절세포인트는 증여세가 면제되는 배우자에 대한 증여 3억원(최근 10년간 합계액) 한도 내에서 건물의 지분소유권을 배우자에게 이전하여 놓는 경우 발생할 임대소득이 양쪽으로 분산되어 누진세율이 적용되는 소득세의 이익을 볼 수 있다.
건물 매입 또는 신축을 위해 대출받아 이자를 지급한 경우 건물을 사용개시 할 때까지의 이자는 모두 건물 취득가액에 포함하여 처리하고 그 후의 이자는 이자비용으로 처리하면 된다.
건물을 임차하는 경우 임대차보증금은 나중에 돌려받는 채권이므로 자산이지 비용이 아니고 매월 지급되는 임차료와 임대차보증금을 차입하였다면 이에 대한 이자가 비용으로 처리된다. 건물주가 종종 이중계약서를 요구하는 경우가 있는데 추후 분쟁에 휘말리거나 불법시비가 있을 수 있으므로 원칙적으로 응하지 말아야 한다.
임대차 계약을 체결할 때 건물주가 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지 반드시 확인하여야 한다(상가임대차보호법상의 문제 역시 반드시 확인하여야 하지만 여기서는 생략한다).
건물주가 일반과세사업자인 경우 세금계산서를 발급하여 줄 수 있는지 확인하여야 하고 세금계산서 발급을 꺼리는 경우 부가가치세를 더 주고서라도 세금계산서를 받는 것이 좋으며 그도 못하겠다고 한다면 임차료를 비용처리 못함으로써 받는 세금상의 불이익과 매월 임차료가 저렴해지는 이익 및 건물의 장소적 가치 등을 꼼꼼하게 따져보고 신중하게 결정하여야 한다.
건물주가 간이과세사업자인 경우 임차료 지급에 대한 증빙을 꼭 챙겨야하는데 되도록이면 은행을 통해 온라인 송금을 하고 영수증을 보관하면 된다. 뿐만 아니라 잊지 말아야 할 것은 관리비도 임차료에 포함하여 영수증을 받아야 한다.
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