[재테크] 최진곤 수석팀장의 재무설계상담을 통한 내집마련 전략
집을 살 때 고려해야 할 사항들
최근 4.1 부동산대책 이후 부동산 재테크 1번지였던 강남권 재건축 아파트를 중심으로 일부 급매물이 소진되고 매도 호가가 오르면서 집값이 바닥을 찍은 것이 아니냐는 의견이 많아 졌다.
하지만 우리나라 주택 가격도 일본처럼 장기적으로는 하락할 수도 있다는 의견과 세계 경제의 회복세가 늦어지고 있는 영향을 받을 수 있다는 의견도 만만치 않기 때문에 '내 집 마련'을 서둘러야 하는지 여부를 결정하기가 쉽지 않은 형국이다. 한국인들의 최고 재테크 관심사인 내집마련 이전에 고려해야 하는 사항들과 체크리스트에 대해 전문가의 노하우를 들어 보았다.
첫째, 대출끼고 주택구입? 충분한 자금여력이 우선해야
우선 내가 사고 싶은 집값과 내가 현재 보유하고 있는 자산을 재무설계를 통해 면밀히 따져 봐야 한다. 만약 내가 사고 싶은 집은 서울시내 아파트로 매매가가 4억이고 현재 내가 갖고 있는 순자산이 2억 이라면 저리의 내집마련 생애최초 주택구입자금 대출을 받는다 해도 2억을 대출 받아야 하는데 이자만 한 달에 70만원 정도를 납입해야 한다.
(대출금리 4%가정) 원리금 상환인 경우 가계 부담이 크기 때문에 과거 사례를 보더라도 매매가가 더 낮은 집을 선택하거나 내집마련을 미루는게 유리하다. 과도한 대출, 또는 자금 계획이 부재한 액션 플랜은 무리수를 부르기 마련이다. 무리한 재테크 방법을 고집하는 경우, 하우스푸어나 렌트푸어로 전락했을 때 되돌아 올 기회를 잡기가 좀처럼 어려운 경우가 많으므로, 자금여력 관련 재무상담을 통해 신중히 접근해야 할 필요가 있다.
둘째. 부동산에 관련한 거시적 경기전망
우리나라는 높은 성장률과 함께 재테크 방법의 상징인 부동산 가격도 가파르게 올랐다. 하지만 이제 과거와 같은 높은 성장률을 기대하기에는 무리가 있다. 그로 인해 부동산을 더 이상 재테크 노하우의 하나쯤으로 생각하던 인식도 많이 달라졌다. 인구의 고령화 선진국의 진입 베이비부머 세대의 은퇴 저금리 추세 등 고도 성장보다는 저성장의 예상이 훨씬 합리적인 판단일 것이다. 과거와 같은 부동산 폭등장을 재현하기에는 시장의 여건이 녹록치 않으므로, 부동산을 재태크 방법으로 삼기 보다 조금 더 보수적인 재무목표로 설정하는 것이 현명하다.
셋째. 관심있는 입지 조건, 철저히 분석이 필요
입지는 변할 수 없는 조건이기 때문에 내 집 마련을 하려는 사람들에게 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다. 입지 조건에서 고려해야 할 사항은 교통, 학군, 유해시설 유무, 개발 가능성, 인구유입, 집 상태 등등 꼼꼼히 고려해야 한다. 처음부터 입지조건을 분석하기 어렵다면 본인이 거주했던 지역의 입지를 시작으로 점차 영역을 넓혀나가는 방법을 선택하는 것도 좋은 내집마련 방법이다.
넷째, 심리적인 안정감은 필수
전세로 2년마다 옮기다 보면 미래 계획을 세우기가 어렵고 전세금 올려 주는 거에 급급해 렌트푸어가 양산되고 있는 게 현실이다. 더불어 과거 재테크방법의 정석이었던 '부동산불패신화'와 같은 마땅한 투자나 저축을 하기가 힘들어진것도 사실이다.
주택마련 계획이 있다면 현금흐름과 저축계획, 자금운용법등 재무설계 목표를 정하고 계획해야 포트폴리오의 적정성 유지와 자금 압박 리스크 없이 효율적인 내집마련을 구현할 수 있다는 점을 잊어선 안된다.
이외에도 집값 상승세인 경우나 전세거주시 잉여자금을 투자로 운영하는 경우 등도 부동산 재무설계를 통해 고려해봐야 할 사항이다. 주택구입시기와 세금, 대출 등의 자금계획은 재무 포트폴리오의 정상적인 현금 흐름에 영향을 미치는 필수 요소다.
계획없는 '가능성'을 고집하기 보다는 '전망'과 '현실'사이를 진단하는 전략이 우선되어야 한다는 지적이 설득력을 얻고 있다. 더하여 부동산 전망과 정확한 입지 분석을 통해서 주택마련을 실행한다면, 심리적인 안정감을 바탕으로 행복한 내집마련이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을 것이다.
서른살직장인,10억을벌다’의 저자인 최진곤 수석 재테크 팀장은 경제언론사 및 방송에 컬럼니스트로 활동중이며 재무설계 닷컴(www.jaemuplan.com)에서 특별한 내집마련을 위한 부동산 제테크 성공 사례를 강연하고 있다.
