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법률칼럼 병원 임대차 계약 갱신요구권 10년?

법률칼럼 병원 임대차 계약 갱신요구권 10년?

  • 고한경 변호사(브라이튼 법률사무소) admin@doctorsnews.co.kr
  • 승인 2023.03.16 06:00
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고한경 변호사(브라이튼 법률사무소)
고한경 변호사(브라이튼 법률사무소)

상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)은 제10조 제1항에서 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절하지 못한다고 정하고 있다. 임차인의 갱신요구권은 제10조 제2항에 따라 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.

그런데 상가임대차법은 개정되기 전에는 보장기간을 5년으로 정하고 있었다. 2018년 10월 16일 개정되면서 보장기간이 10년으로 늘어났다. 부칙에서는 10년 보장기간은 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용하기로 했다.

2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결되는 임대차계약에서 계약갱신요구권이 10년이라는 점은 의문이 없다. 그런데 당시(2018. 10. 16) 구 상가임대차법에서 정한 5년 보장기간이 지난 상태의 임대차계약도 10년이 되는 것일까. 임대인의 입장에서는 5년을 예상했을텐데 갑자기 법으로 10년으로 보장기간이 늘어나게 된 것이다. 반면 임차인의 입장에서는 법이 바뀌었으니 권리를 보장받을 수 있다고 생각할 수 있다.

대법원까지 이 쟁점이 다퉈진 사례를 병원의 예로 재구성 해본다.

A 병원은 2012년 7월 건물을 임차했다. 2014년 7월 병원과 건물주는 임대차계약 차임을 증액하면서 임대차기간을 2019년 7월까지 연장하고 임대차계약서를 작성했다. 건물주는 2019년 4월 임대차계약의 갱신의사가 없다고 병원에 통보했다. 같은 날 병원은 건물주에게 임대차계약갱신을 요구했다. 그 날을 기준으로 볼 때 2012년 7월부터 아직 10년이 되지는 않은 상태였다. 그렇지만 구 상가임대차법상 5년이라고 한다면 2012년 7월부터 이미 5년은 지난 상태였다. 건물주는 계약종료로 명도를 청구했고, A병원은 계약갱신이 됐다고 주장했다.

1심은 A병원이 승소했다. 10년 보장기간이 적용돼야 한다는 것이다. 반면 2심은 1심을 취소하고 A병원에 건물을 명도하라고 했다. 2심 재판부는 개정 상가임대차법 부칙에서 말하는 '갱신되는 임대차계약'은 개정법 시행 시점에 아직 5년이 되지 아니하여 임차인이 구법에 따라서도 갱신요구를 할 수 있는 경우만 말한다고 보았다.

대법원은 2심 판결을 지지했다. 개정 상가임대차법이 시행되는 2018년 10월 16일 이미 임대차계약의 기간이 보장기간인 5년을 경과한 상태라서 A 병원은 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없고, 2019년 4월 A병원이 계약갱신을 요구한 것에 대해 건물주가 거절했으므로 2019년 7월 기간만료되어 갱신되지 않은 것이다. 따라서 '갱신된 임대차'라고 볼 수 없기 때문에 개정법 보장기간인 10년을 근거로 갱신을 요구할 수 없다고 했다.

위 판결은 '갱신되는 임대차계약의 의미'에 대해서 '임차인이 구법에 따라 갱신요구권을 가지는 임대차계약'으로 명확하게 해석했다. 그런데 묵시적으로 갱신된 경우에는 어떻게 되는지, 10년 보장을 받는지는 여전히 해석의 여지가 있다. 예를 들어 2014년 7월 임대차계약을 체결하고 임대인이 따로 갱신거절통지를 하지 않아서 2019년 8월부터 묵시적으로 갱신된 경우에는 개정법에 따라 10년을 보장받을 수 있는지가 다툼이 될 수 있는 것이다.

이처럼 최근 상가임대차법이 임차인의 권리를 두텁게 보호하는 방향으로 개정되면서 개정법 적용과 관련한 쟁점들이 발생하고 있다. 그런데 위 사례에서 본 임차인의 계약갱신요구권을 보장받으려면 임차인도 지켜야 하는 것들이 있다.

가장 기본적인 사항을 보자면, 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월전 사이에 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 뒤늦게 내용증명을 보내는 경우도 적지 않다. 또 임차인이 3기의 차임을 연체한 사실이 없어야 한다. 이것이 계약갱신요구시점에 연체된 상태에 있을 것을 말하지 않는다는 점을 유의해야 한다. 그 동안 3기(매월 월세를 지급한다면 세달)분의 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있다.

상가임대차법은 임차인을 강하게 보호하고 있지만, 한편 필요한 조건들이 충족돼야 한다. 병원은 보통 장기간의 임차를 염두에 두고 시설·장비·영업권에 투자하기 마련이기 때문에 임대차관계를 기본적으로 세심하게 살펴봐야 한다.

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