부동산임대법인을 활용한 절세방안과 자녀 재산형성
부동산임대법인을 활용한 절세방안과 자녀 재산형성
  • 윤창인 다율회계법인 대표(역삼지점) admin@doctorsnews.co.kr
  • 승인 2020.04.20 18:13
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개인명의 VS 법인명의 "실전 사례 분석"

1. 개인명의 부동산 취득 VS 법인명의 부동산 취득

임대수익용 부동산, 병원용 상가, 아파트, 단독주택, 나대지 등 여러 종류의 부동산이 있는데 가장 상위의 절세 구분점이 개인명의로 취득할 것인지 법인명의로 취득할 것인지를 결정하는 것이며, 결론은 법인명의 부동산 취득이 자금활용면이나 절세측면에서 유리하다.

법인명의로 부동산을 취득할 경우 단점으로는 신규로 법인설립을 해야 하고(법인이 없을 경우), 설립 후 5년 이내에 수도권과밀억제권역 내에 있는 부동산을 취득하는 경우 취득세가 4.6%에서 9.4%로 중과되어 4.8%를 추가로 더 납부하게 된다. 그렇지만 취득세 중과세액은 부동산을 양도할 경우 경비처리가 되며 수도권 밖에 소재하는 부동산의 경우 취득세 중과세가 없다(수도권 범위: 수도권정비계획법 시행령 별표1 참조). 

수도권소재 부동산을 취득할 계획이 있다면 미리 병원물품 취급 도소매업 법인 등을 설립하여 운영하고 있다가, 5년이 경과하여 수도권소재 부동산을 법인명의로 취득한다면 취득세 중과세를 피할 수 있다.   

 

2. 법인명의 취득과 차등배당을 활용한 자녀의 재산형성

차등배당(법률용어: 초과배당)이란 최대주주가 본인이 지급받을 배당금의 전부 또는 일부를 포기하거나 비례하여 균등하지 아니한 조건으로 배당을 하는 경우를 말한다. 상증세법 제14조의2에 규정되어 있으며, 차등배당에 대해 증여세가 아닌 소득세가 부과될 경우 소득세는 10년간 합산규정이 없으므로 자녀에게 낮은 세금으로 계속적인 배당이 가능하다. 

아래 실전사례의 결과를 요약하면 세금납부액이 개인명의 > 법인명의(본인지분 100%) > 법인명의(균등배당) > 법인명의(차등배당)로 갈수록 적게 발생함을 확인할 수 있다. 이는 예시적인 사례로서 임대 소득금액의 크기, 본인-배우자-자녀의 분산되는 소득금액의 크기, 근로소득ㆍ배당소득ㆍ퇴직소득의 분산수준에 따라 다양한 절세금액이 나타나며, 절세된 금액으로 자녀의 재산이 더 많이 증가할 수 있다. 응용측면에서 당해 임대법인에 병원물품 도소매업까지 추가하면 법인이익을 더 증가시킬 수 있으므로 자녀재산은 더 늘어날 수 있다. 

 

■ 개인명의 VS 1인 주주 VS 균등배당 VS 차등배당 VS 자녀 최대주주 비교

본인 개인명의보다는 법인명의로, 1인 주주보다는 가족주주로, 균등배당보다는 차등배당을 실시하는 경우가 절세금액이 더 커지게 되며, 본인보다는 자녀를 최대주주로 설정하는 경우가 미래의 증여세와 상속세까지 절감할 수 있으므로 가장 좋은 방법이 된다. 절세 Key Word는 '법인명의 부동산 취득', '가족으로 주주구성', '차등배당 실시', '자녀 최대주주' 이다. 

위와 같이 법인명의로 부동산을 취득해서 차등배당을 통해 자녀에게 배당금을 몰아주는 경우에는 1년에 최소 967만원 이상의 절세금액이 나타나며, 매년 부동산 가치상승분은 자녀에게도 흡수되므로 향후 증여나 상속까지 염두해 둔다면 실질 절세수익이 더 높게 나타나게 된다. 현행 한국은행 기준금리가 0.75%이고, 낮은 수익률을 극복하기 위한 투자는 원금손실 위험이 있으므로 내부 절세plan을 활용하는 것이 안전한 방법 중 하나이다. 

 

■ 실전사례

A-Type. 개인명의 부동산 취득 VS 법인명의 부동산 취득

부동산을 개인명의로 취득할 경우 1,672만원의 세금이 발생하고, 법인명의로 취득하면서 배우자를 대표이사로 할 경우 1년에 497만원의 세금이 절감된다. 단, 배우자의 다른 소득이 있을 경우 누진세율 증가로 절세금액은 감소할 수 있다.

B-Type. 법인명의(균등배당) : 지분율에 비례해서 배당을 실시하는 방법

본인 지분 100%에서 주식을 자녀와 배우자에게 분산한 후 균등배당을 실시하면 추가 244만원의 절세효과가 발생하지만 자녀 배당금액이 크지 않아 아쉬운 방법이다. 

C-Type.법인명의(차등배당) : 자녀에게 배당금을 몰아주는 방법

자녀명의 재산증가를 위해 균등배당 대신 차등배당을 실시하면 추가로 226만원을 더 절세하면서 자녀소득을 늘릴 수 있으며, 임대법인의 소득금액이 커질수록 더 많은 금액이 자녀명의로 쌓이게 된다. 

위 사례에서 보듯이 법인명의로 부동산을 취득하면서 차등배당을 실시하면 절세효과를 가장 높이면서 자녀재산도 함께 늘어난다. 위와 같이 미리 부동산법인 활용을 통해 자녀명의 재산을 형성해 놓는다면 결혼적령기 자녀의 증여세 고민을 조금이라도 덜어 놓을 수 있다. 

 

D-Type. 법인명의 : 자녀를 최대주주로 만드는 방법

위 사례 C-Type에서 차등배당을 통해 최선의 절세효과와 자녀재산은 형성되었으나 본인과 배우자의 지분이 각 48%수준으로 미래 증여세와 상속세를 증가시키는 원인이 되므로 더 치밀한 절세플랜이 필요하다. 앞 실전사례의 '자녀 최대주주(절세 plan)' 방식으로 부동산 취득자금을 구성하면 상대적으로 낮은 증여세를 부담하면서 자녀의 지분율을 각 48%수준으로 만들 수 있다. 자녀를 최대주주로 설정하면 가장 높은 수준의 부동산법인 절세플랜이 된다.
 


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2020-06-18 20:33:46
성님 플랜 쥑이네예. 집에 의사만 4명인데 캬.

강성훈 2020-04-28 01:21:31
자녀가 미성연자일 경우에도 자녀 최대주주로 등록 가능한가요?

* 기사속 광고는 빅데이터 분석 결과로 본지 편집방침과는 무관합니다.